FP目線で回答！マイホーム取得に関するQ&A（その３）

FP目線で回答！マイホーム取得に関するQ&A

他の記事はこちらから。

住宅のローンシミュレーションはどうやったら良い？（計算、変動、固定、フラット、比較）

住宅ローンを借りる際に、変動金利と固定金利のどちらがいいかと質問されることが多いのですが、この選択に正解はありません。金利がより安いことを好む人は変動金利を選びますし、今の超低金利で金利を確定させたい人は固定金利を選びます。良いとこ取りということで、変動金利と固定金利をそれぞれ借りている人もいますし、10年固定、20年固定など、中期固定金利を選ぶ人もいます。それぞれに選んだ理由があるわけです。未来の金利がわかるはずもないため、あくまでも希望的観測に基づいて自分が正しいと思いたい、辛辣に言えば都合よく解釈できる金利を選んでいるということも言えます。

変動金利は資金的にゆとりのある人の場合は、金利上昇においても返済に窮することがないということを考えると、変動金利の選択が合理的です。一方、金利が上がると返済が厳しい人ほど固定金利を選んだ方が安全です。しかし実際は、変動金利で借りないと住宅ローンの返済ができない人が大勢いて、金利が上昇を始めたら固定金利に借り換えるという最も非現実的なことを妄想します。（長期金利の方が変動金利よりも先に上がると考えられるため、変動金利が上がるタイミングでは固定金利は既に高くなっている可能性が高いのです。）

変動金利で借りても返済がギリギリの人は、金利が上がったら返済は難しくなり、最悪の場合家を手放すことになるかもしれないということを理解する必要があります。残念ながら、住宅を売ったら任務終了の不動産会社やハウスメーカー、住宅ローンを借りてもらってナンボであり融資額が大いに越したことはない銀行では、住宅ローンを借り過ぎているだとか、将来返済がきついはずだというマイナスの情報は出しません。

家を買うときに住宅ローンを組むという事は、人生における一大イベントであり、人生最大の借金を背負うときでもあります。しかし、ほとんどの人が不動産会社が言ったから、銀行が貸したからという理由で自分自身を振り返ることをしません。自分の事を客観的に見つめるというのは非常に難しいことです。コンサルタントでさえ、自分の事はよくわからなかったりします。ですから、将来住宅ローンが無理なく支払えるかどうかは、ファイナンシャルプランナーなどの外部専門家に分析を外注したほうが良いのです。それが、情報も正確で時短にもなります。自分で1から10まで調べようとするのは時間と労力の無駄です。そのような時間があるならば、より多く収入が稼げるように、または家族との団らんに時間を割くなど、時間の使い様はいくらでもあります。人生で一度しか行わない一大イベントだからこそ、専門家を上手に活用すべきなのです。

不動産会社やハウスメーカーなどで住宅ローン相談をするときに注意したいポイントは、どれだけネガティブなこと、嫌なことを言ってくれるかであると思います。家を売ってナンボの世界ですと厳しいことは言えません。厳しいことを言うと家を買ってもらえないからです。ですから、あえて嫌われること、厳しいことを言ってくれる人を探して相談すると、より失敗の少ないライフプランを進めることができるでしょう。住宅ローンに限りませんが、比較をする際は、比較の項目を複数設けて、客観的に選定する必要があります。

注文住宅はどのような流れで購入する？（土地先行取得、着手金、中間金、棟上げ、引き渡し）

注文住宅とは建築士または工務店、ハウスメーカーに住宅の設計を依頼し、オリジナルのマイホームを作ることを言います。ハウスメーカーの場合は設計がパターン化されており、注文住宅よりはパターンオーダーという表現が適していると思います。ハウスメーカーによって得意な工法が異なるため、ハウスメーカー選びをする際は工法を比べることになります。ハウスメーカーはブランドに惹かれる方に好まれる印象です。

なお、ハウスメーカーの住宅施工は地元の工務店に外注されるケースが多いため、ハウスメーカーが直接家を建てているのかどうか、確認すると良いでしょう。工務店に外注する場合は、工務店を探して発注したほうが安価で建築できます。ブランドよりコストを重視される方にはそのような発注の仕方があることを知っていただきたいです。ハウスメーカーは地域の住宅展示場に出展しており、そのコストは１区画で数千万円から数億円と言われています。そのような出店や人件費のコストが、建物費用に上乗せされているため、価格が高くなる傾向にあります。結果的にハウスメーカーで家を建てる方は収入も世間一般の相場より多い方となります。営業担当者の質は人数が多いためばらつきがあり、営業と設計が分離しているため、伝えたことが社内で共有されていなかったということでストレスを感じる施主もいるようです。ハウスメーカーへの苦情でよく聞く内容と言えそうです。

工務店は地元と周辺のエリアでのみ施工をするような規模の会社で社員も少なく、社長自ら設計や営業を行う小規模な会社で、大工さんを抱えていたりします。工務店によっては、ハウスメーカーの仕事を専業にしている場合もあり、ハウスメーカーと同じような仕様や設計の家を、ハウスメーカーよりリーズナブルに建築が可能であることはあまり知られていません。あるいは元々ハウスメーカーで設計をしていた方が工務店に入り、ハウスメーカー仕様の住宅を提案するというケースもあります。工務店の多くは木造住宅を得意とし、その中で●●スタイル、●●風、●●素材などこだわりを打ち出して、顧客に訴求するスタイルが一般的です。ハウスメーカーに比べると業界最新の仕様に弱いため、住宅ローン控除の枠が増える長期優良住宅であるとか、全期間固定金利のフラット35Sの利用をしたいといった場合は、建築費がアップするか、そもそも対応できないということもあります。

住宅業界では、ハウスメーカーを中心とした大手が、努力を重ねて政府関係者と折衝し共同で取り組みを行ったり方向性を打ち出したりしています。そのせいか、ハウスメーカーが色々な制度の恩恵に浴しているように見えることがあります。ですから、工務店を選んだ後に、あれもダメ、これもダメというように条件が悪く感じることもありますが、仕方のないことと割り切りが必要です。

工務店では、数種類の仕様があらかじめ決められて、まずは仕様のレベル感を決めてから設計に入ることが多いようです。仕様を決める段階で大よその予算がわかり、あとはどこまでこだわり予算と折り合いをつけるかということになります。　

工務店では設計と営業を同じ担当が担う場合と分かれている場合がありますが、小規模家族経営的な会社が多いのでハウスメーカーより伝えたことが反映されていないという社内での情報伝達ミスは少ない印象で、そのようなクレームを聞くことはあまりありません。

工務店では場合によって、仕様を全部施主が決める必要があります。その場合、工務店にもっと提案してほしかったという苦情が生まれることがあります。このようなケースも少なくないと思います。しかし、これは注文住宅の面白みを自ら否定しているようなもので、施主が注文住宅に合っていなかったと考えられます。また、そのような工務店を選んだ自分の選択ミスということです。丸投げしたい人には工務店は向きません。もっとも適しているのは建売住宅を買う事。選択する必要がありません。

建築家の設計を依頼すると、仕様も含めて素人である施主がわからないような細部までこだわってくれるため、お任せで建てたい方は設計の方向性が合う建築家を自分で探すと良いでしょう。なお、建築家と言っても建築士の資格を持っていない方もいます。資格は絶対条件ではありませんが、念のため確認すると良いでしょう。ただ、丸投げも良し悪しでデザインは素晴らしいが住みづらいという苦情が出てきがちなのが、デザイン優先の注文住宅です。図面を見て生活することを想像することで修正事項が見えてきますので、住宅に関する色々な写真を見てイメージを膨らませると良いでしょう。

家を建てるには土地が必要です。注文住宅のもっとも難しい工程に土地探しがあります。土地の探し方は２つ。
①設計に合った土地を探す
②建築に最低限必要な要件を満たす土地を探す

①の場合は、建築費が先に決定します。その後土地を選ぶため、予算の関係上、土地の価格の低いエリアに家を建てるケースが増えます。希望のエリアに住めなくなるという悩ましい問題がつきまといます。

②の場合は土地を買ってから家を建てるので建築予算に制限が出てきます。土地ありきの為、希望するハウスメーカー、工務店、気に入った仕様での建築ができないことが増えてきます。どちらの方法も土地と建物の価格のバランスを絶妙にとる必要があります。この作業を面倒で回避するとライフスタイルや収入に合わない家を建てることにつながりますので要注意です。ここも面倒な方は建売住宅に流れます。

注文住宅の土地探しは時間がかかります。不動産会社に土地探しを依頼しても、商談期間が長期化するためまともに取り合ってもらえないこともあります。不動産会社は短い期間で高い物件を買ってくれる人を優先して接客するからです。従いまして、土地探しは自分でも土地を見て回ったり、色々な不動産会社を訪問したり、ネットで検索したりと、色々労力をかける必要があります。不動産会社の提案する土地ですと気に入らない物件ばかりがでてくるはずです。何故かというと、自分の好みの物件がたまたま売りに出ていることなどまずないからです。不動産会社は市場に出ている物件で、施主の希望条件に合わせた物件を探すことしかできません。相場以下の掘り出し物件を希望するなど施主の相場観が誤っていたり、希望の条件が身の丈に合っていなかったり、買主の勉強不足に伴って自分に迷惑をかけているようなケースもたくさんあります。しかし、不動産会社が伝えても信じてもらえないようです。相場より安い土地は通常不動産業者が買い取りますので、一般の人の買う前に無くなっているのです。しかし施主の方々はそうはいってもあるはずだ、という掘り出し物が都合よく出てくることを期待しています。世の中の仕組みは施主に都合よくできていることはありません。不動産会社や工務店がちゃんと探さないのではなく、そもそも希望の物件がないというのが実情なのです。

工務店やハウスメーカーに支払う施工費は、通常分割払いであり、着手金、中間金、残代金に分かれます。着手金は工事に入る前、中間金は棟上げを目途に、残代金は引き渡し時に支払います。早目に多めの施工費を請求する会社もありますし、完成後の一括払いまで待ってくれる会社もあります。このあたりは工務店やハウスメーカーの資金繰り次第となりますので、一度相談されると良いでしょう。

注文住宅の融資はどのような流れで手続きするの？（つなぎ融資、分割実行、一括実行）

融資についても色々なパターンがあります。通常は土地を先に買いますので、銀行からお金を借りることになります。その借りるやり方が複数あり、土地の代金だけお金を借りたあと、建物が完成したら、土地の資金と建物の資金を改めて住宅ローンとして借りる方法をつなぎ融資と言います。住宅の資金支払いが多い場合は、土地費用、着手金、中間金までその都度融資が受けられます。最後引き渡しの際は、土地費用、建物費用を住宅ローンという形でお金を借り直して、今まで借りていた分の資金を返す方法です。住宅ローンまでの期間をつなぎ期間と言いますが、この間の金利は無担保であり、かつ住宅ローンではありませんので金利が高めになります。つなぎ期間は6か月から1年位でしょうか。早く建物の仕様や内装を決めて完成させないと、家に住まないのにローンの返済が続くことになり、家賃の支払いと重複するため、生活が苦しくなるかもしれないことを覚えておきましょう。

他には、住宅ローンとして借りた後に、実費のみ支払い、その分だけ金利を負担する分割実行。一気に全額借りた後、費用な分だけ支払い余剰資金は預金に保管しておく一括実行後分割実行など、銀行によっていろいろな方法があります。分割実行をしない銀行もありますので、色々な銀行をあたってみる必要があります。

住宅への保証と保険について知りたい。（瑕疵保証保険、地盤保証制度、完成保証制度）

最近は色々な保証制度が住宅にセットされていたり、不安な要素を保証で軽減するような取り組みがあります。

1つ目は「瑕疵担保責任」を保証する保険です。現在の制度では、新築住宅は10年間の瑕疵保証があり、住宅に欠陥があった場合に住宅の供給（建設・販売など）業者が負担することになっています。しかし、住宅会社が倒産した場合には、万が一瑕疵があったとしても保証を受けることができなくなります。そのような場合に、改修費用を修繕会社に支払うための資金を保険金として支払う仕組みが住宅瑕疵保険です。

2つ目は「地盤保証制度」です。建物が地盤沈下で傾いたりした場合、元に戻すには費用がかかります。このような場合に、改修費用を負担するのが地盤保証制度です。最近の住宅は建設前に地盤を調査し、地盤が緩い場合は地盤改良の工事をします。調査し対策をしても、地盤沈下を伴うことが無いわけではありません。住宅は少し傾くと住むことが困難になります。地盤沈下の放置は、健康上も良くないと言われています。大規模な改修費用である地盤改修の費用を保険で負担する、という仕組みです。

3つ目は「完成保証制度」です。注文住宅を建てる場合、建築のスタートから引き渡しまでの間、住宅は工務店やハウスメーカーの製品扱いとなります。住宅が完成するまでは自分のものとは言えない状態がつづき、万が一施工業者が倒産すると自分の土地に自分の所有ではない作りかけの家が放置されることになります。ですから、注文住宅を依頼する場合は、施工業者の財務状況を確認することが欠かせないのですが、一般の方が企業の財務状況を得ることも、理解することも困難です。そのような場合に利用したいのが完成保証制度です。この保険を使えば、施工業者が倒産しても、次の施工業者に引き継がれた建設作業で費用が増えた場合や、支払った前払い金を保証してくれる仕組みです。

ちなみに、代表の高橋も2つ目の「地盤保証制度」、3つ目の「完成保証制度」を利用して家を建てました。工務店の財務状況については、帝国データバンクや商工リサーチなどの企業情報調査会社を通じて得ることができますし、建設業者として決算書を報告している会社もありますので、上手に当たれば財務状況を取得することも不可能ではありません。

モーゲージバンクって何？（フラット35、フラット35S、実質金利、団信、3大疾病団信）

住宅ローンの選択肢の一つに全期間固定金利であるフラット35があります。住宅金融支援機構という国の外郭団体の金融機関が取り扱う住宅ローンで、銀行やモーゲージバンクという住宅ローン専業銀行を経由して資金を借り入れることができます。

金利は日本の長期金利である10年国債と連動しており、10年国債+αの金利が住宅ローン金利として全期間に適用されます。短期金利も長期金利も安い昨今では、全期間固定金利であっても、かつての変動金利と同程度か安い金利で資金を借りることができます。

また、一定の仕様をクリアすると、住宅ローン金利の一時的な緩和適用を受けられるフラット35Sというローンもあります。フラット35を借りる場合は、住宅の仕様が基準に達しているかどうか確認する適合証明書という書類が必要です。フラット35を借りる場合は保証料が不要な代わりに手数料がかかります。通常銀行で借りる住宅ローンの保証料とフラット35の手数料はほとんど同水準ですので、いわゆる諸費用の額としては差がありません。

他の特徴としては、団体信用生命保険（以下、団信）に加入することを必須としていない点があります。通常銀行で住宅ローンを借りる場合には、団信に加入することを融資の条件にしています。しかし、持病などで団信に加入できない人も一定数いるため、フラット35では、団信への加入が任意となっています。そのため、団信に入れない人でも住宅ローンを借りることができますし、団信の代わりに安価で支払い条件の豊富な生命保険で代用するひとも増えています。

団信のバリエーションとしては、夫婦連生団信や特定疾病保障付団信などがあり、住宅ローンの借り入れ中に大病を患った場合や、亡くなった場合に住宅ローンの支払いを免除することが可能です。ただ、どの保険会社のどんな商品が良いかという質問には、各保険会社や保険代理店を通じて確認するしかないと思います。

住宅ローンと上手に付き合っていくには？（借換、繰り上げ返済、期間短縮、返済額圧縮、金利交渉）

住宅ローンもメンテナンスが必要って知ってますか？繰り上げ返済や借換えなど、住宅ローンの借りっぱなしは良くありません。

例えば借り換えは、住宅ローンを他の銀行から借り直すことです。金利を下げたい場合や、支払い条件の良い団体信用生命保険（団信）に入りなおしたい場合、金利を固定したい場合など、色々なケースで借り換えが実施されています。金利を下げるだけでなく、内容を充実させるという視点で借り換えを検討するのも一案です。特に団信は昔と比べて保障内容が充実していますので、希望に合った団信が見つかるかもしれません。

お金が貯まってきたら繰り上げ返済の検討をしましょう。ただ、むやみに繰り上げ返済をする必要はありません。繰り上げ返済貧乏ということばあります。繰り上げ返済をし過ぎて手元の資金が枯渇。そのタイミングで収入が落ちたり支出が増えたりすると、住宅ローンの支払いが困難になる場合もあります。繰り上げ返済はゆとりをもって行いましょう。

ちなみに、繰り上げ返済は返済期間を短くする返し方と、返済額を減らす返し方があります。まずは定年を目途に繰り上げ返済をして、早期完済を目指すのか、手元に資金を残すのかを検討してもよいでしょう。住宅ローン控除による税額還付の制度もありますので、低金利の昨今であれば、あえて繰り上げ返済をせずに、住宅ローン控除を多めに受け取れるように、住宅ローン控除の期間中は繰り上げ返済をしないという人もいます。

団信に入れない場合など、何らかの理由で住宅ローンの見直しができない人は、銀行にかけあって住宅ローン金利を下げてもらうという方法もあります。若干裏技的なのですが、実際にそれで金利が少し下がるケースもあります。

家計の見直しは必要？（住宅ローン、管理費、修繕積立金、固定資産税）

住宅ローンを組む前に家計改善に取り組んではいかがでしょうか。住宅ローンの支払いを月額3,000円増やすと、住宅の予算が100万円アップします。月額3万円増やすと予算が1,000万円アップするのです。ですから、予算の制約がある方は、支出を削減すると良いでしょう。月3,000円の節約は毎日100円節約することです。それくらいならできそうと考える方もいらっしゃいますのでご参考まで。

マンションであれば、エントランスが豪華であったり付帯設備が多いと管理費が高くなります。管理費を安くするのは簡単です。管理会社を変更すればよいのです。一度下げればその効果が長く続きます。修繕積立金に関しては、当初安いパターンの買い方ですと、後で資金が足りずに大規模修繕のときに資金が足りなくなることがあり、その場合は修繕費が高くなります。こちらも、修繕自体を最低限に抑えたり、業者選びに注力すると支払いは少なくなります。

固定資産税については、購入当初は優遇措置が講じられて安いのですが、数年たつともとの数字に戻って支払いが増えた感じになると思います。

インターネットでの情報はどこまで信じられる？（アフィリエイト、ランキング、広告）

インターネットで「住宅ローン　比較」と検索すると、個人が作った住宅ローン比較サイトが見つかったりします。しかし、そのようなサイトは、広告の閲覧やクリック、申し込みの実績をもとに、サイト運営者に報酬が支払われますので、サイト運営者にとっておいしい（儲かりやすい、報酬が高い）商品がランキングの上位に置かれたり、オススメとして記載されている場合がほとんどです。サイト運営者が実際に利用した感想としてのランキングであることは皆無なので、真に受けないようにしましょう。

マイホームのメンテナンスは必要？

マイホームは定期的なメンテナンスが重要です。マンションでしたら組合がしっかり管理してくれるでしょう。中小規模のマンションですと、管理組合が機能していないこともありますので、メンテナンス計画から立て直す必要があります。

戸建てであれば、住宅の外側の高圧洗浄や、屋根の張替、水回りの工事など定期的に色々やってみる方が多いでしょう。早目の補修、改修が自宅を長持ちさせる秘訣なのかもしれません。

住宅ローンが払えなくなったら？

もし住宅ローン払えなくなるとどうなるか。気にしている人も多い印象です。大きく分けて

①競売にかけられる
②任意売却で販売
③売る

ことにするとなります。①と②は比較的速やかにできるようなのですが、③はなかなか大変でしょう。

いたずらに心配になることはありませんが、知っておいて損はないので、最後に加えさせていただきました。